上海某房地产有限公司诉成都某实业有限公司房屋租赁合同纠纷案

　　原告（反诉被告）上海某房地产有限公司。

　　委托代理人魏某，北京市某律师事务所上海分所律师。

　　委托代理人夏某，北京市某律师事务所上海分所律师。

　　被告（反诉原告）成都某实业有限公司。

　　委托代理人肖某，上海某律师事务所律师。

　　委托代理人冯某，四川某律师事务所律师。

　　原告上海某房地产有限公司诉被告成都某实业有限公司房屋租赁合同纠纷及被告成都某实业有限公司反诉原告上海某房地产有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人魏某、夏某及被告委托代理人肖某、冯某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告上海某房地产有限公司诉称：2010年1月7日，原、被告签订租约，原告将位于上海市淮海中路X号某广场商场南座二楼SL2-10a单元房屋出租予被告使用，租约中对费用支付、装修免租期期限、对外开业时间等均作约定。租赁期间，原、被告对租期及装修免租期作出调整，并约定租约项下承租人自2010年4月28日起变更为被告在沪分公司，但被告对分公司合同义务承担连带担保责任。2011年9月29日，被告擅自提出解约要求，并自2011年10月8日起停止经营。2011年10月31日，被告办理退楼手续。鉴于被告在沪分公司现已注销登记，故原告现诉请要求被告（1）支付将系争房屋恢复至毛坯状态之恢复费用人民币10,492元；（2）因擅自提前解约而支付相当于6个月租金、物业管理费及推广费金额之房屋闲置期费用人民币312,225元；（3）因未能完全履约而支付装修免租期计5.5个月之租金人民币253,948.75元；（4）因擅自提前退租而赔偿原告支出之招商佣金损失人民币47,583.67元；（5）因2011年10月8日至10月31日期间（计24日）停止营业，被告就该期间应按双倍日租金支付违约金，由于被告已实际支付该时段租金，故现要求被告按单倍日租金再行支付违约金人民币36,937.90元。

　　原告提供以下证据：

　　1、2010年1月7日原、被告所签《房屋租赁合同》（下称《租赁合同》），以证明原、被告对租金、租期、装修免租期及开业日期所作约定。

　　2、2010年6月25日原、被告及成都某实业有限公司上海第四分公司（下称某四分公司）所签《更名协议书》，以证明某四分公司自2010年4月28日起成为租赁合同项下承租人，但被告对某四分公司之合同义务承担连带担保责任。

　　3、2010年7月23日原、被告所签《租赁合同补充协议（一）》（下称《补充协议》），以证明变更租赁期限为2010年7月13日至2013年7月12日，变更装修免租期为2010年1月28日至2010年7月12日。

　　上述证据1-3以证明原、被告之间租赁合同关系合法有效，原告依据合同可向被告主张诉请所涉各项费用。

　　4、2011年9月29日被告致原告《关于SL2-09和SL2-10a商铺提前解约事宜》（下称《提前解约》）函件，以证明被告书面提出要求于2011年10月中旬解约。

　　5、2011年10月31日《业/租户退楼验收表》（下称《退楼表》），以证明被告于该日办理退楼手续。

　　上述证据4、5以证明被告提前解约已构成违约。

　　6、2011年12月8日原告与上海某建设工程有限公司（下称某公司）所签《协议书》。

　　7、2011年11月20日某公司出具《某广场南座商铺2FSL2-09及2-10a恢复毛坯及围板工程报价》。

　　8、2011年11月20日某公司出具《某广场南座商铺2FNL2-10b恢复毛坯及围板工程报价》。

　　9、2011年12月10日某公司《优惠报价确认函》。

　　上述证据6-9以证明原告已委托某公司对系争房屋装修予以拆除，原告为此支付拆除费用人民币10,492元。

　　10、2008年4月14日原告与某（北京）经营管理顾问有限公司上海分公司（下称某某公司）所签《招商代理协议》。

　　11、2009年11月12日《客户登记表》。

　　12、2010年2月25日招商佣金发票及2010年3月20日银行结算凭证。

　　上述证据10-12以证明原告为争取被告承租系争房屋而支付招商佣金人民币71,357元。

　　13、2011年10月18日原告致被告《关于SL2-09、SL2-10A“成都某”营业状态确认》函件。

　　14、2011年10月25日被告致原告复函。

　　上述证据13、14以证明被告承认2011年10月8日起已停止经营，故被告就此应按双倍日租金标准支付截至2011年10月31日期间之违约金。

　　被告成都某实业有限公司辩称并反诉称：被告承租之后，原告未能提供签约时所承诺之商场定位等经营环境，导致被告租赁目的无法实现，就此，被告行使合同解除权，原告对此亦已接受。对于原告诉请之恢复原状费用，因原告已接受被告按现状交还房屋，故原告无权要求被告再行支付该项费用。对于原告诉请之房屋空置期间费用，由于系争房屋并未实际发生空置情节，故不予认可。对于免租期费用，由于之后系因商场整体开业及房屋漏水等原因而延长免租期，故被告不应承担全部免租期之费用。对于原告诉请之招商佣金，由于该佣金系原告针对整个商场招商而予支付，且佣金实际支付情况尚须合同及具体付款凭证加以佐证，再则被告之前系经原告管理人员接洽后方予承租，故对原告诉请之招商佣金不予承担。对于原告诉请之停止营业期间违约金，因被告未曾停止营业，故亦不予承担。同时，鉴于被告曾支付原告房屋租赁保证金人民币154,042.50元及质量保证金人民币50,000元，且实际支付2011年11月之租金人民币46,172.50元、物业管理费人民币5,175元、推广费人民币690元及电费人民币3,475.07元，另退楼内商铺内尚有液晶电视、DVD等资产，被告就此提起反诉，要求原告（1）退还租赁保证金人民币154,042.50元，并偿付自2012年1月13日起至判决生效之日止按银行同期贷款利率计算之利息；（2）退还商品质量保证金人民币50,000元，并偿付自2012年2月1日起至判决生效之日止按银行同期贷款利率计算之利息；（3）退还被告已付之2011年11月各项租赁费用共计人民币55,512.57元（包括租金人民币46,172.50元、物业管理费人民币5,175元、推广费人民币690元及电费人民币3,475.07元），并偿付自法院受理本案之日起至判决生效之日止按银行同期贷款利率计算之利息；（4）退还被告商铺内被原告扣留之液晶电视3台、DVD3台及桌子1张。

　　被告对原告提供证据形式真实性均予确认。对原告证据1-3称据此无法证明原告可向被告主张违约金。对原告证据4、5之举证意见不予认可，并称据此可证明被告就提前解约已履行告知义务，原告对此已予接受并已实际办理房屋交接手续。对原告证据6-9称据此尚不足以证明该恢复工程确已实际施工且恢复费用确已实际支出。对原告证据10-12称《客户登记表》中签字并非原告人员所签，且据此难以证明该项费用已实际发生，同时称该项费用系针对整个某广场而发生，无法明确如何分配到具体商铺。对原告证据13、14称被告在所涉函件中并未承认2011年10月8日至10月31日期间已停止经营。

　　被告针对本诉提供以下证据：

　　1、2010年6月12日（2010）沪东证经字第X号《公证书》，以证明截至该日，某广场内大部分商铺仍未曾装修，被告承租商铺附近环行通道被原告以木板堵住，从而证明原告未能按承诺提供理想之经营环境。

　　2、某广场正式开幕报道一份，以证明某广场正式开幕时间为2010年10月22日。

　　3、被告经营承租商铺期间亏损情况及店铺损益表，以证明因原告未能提供所承诺之国际品牌氛围，且所提供之硬件设施亦未能保证完善运行，从而导致被告遭受巨额之经营亏损。

　　4、2011年9月29日、10月14日、10月25日被告就提前解约致原告函件，以证明被告基于原告违约而向原告书面提出解约事宜，通知中已告知被告拟于2011年10月31日返还房屋。

　　上述证据1-4以证明原、被告洽谈签约时，原告曾承诺提供理想的经营环境，但被告承租后，原告却未能履行该项承诺，加之原告提高之硬件设施亦无法完善运行，导致被告遭受巨大损失，被告租赁目的无法实现，被告出于无奈而向原告提出解约事宜。

　　5、《租赁合同》（同原告证据1）12-7约定内容，以证明原、被告对被告返还房屋时之房屋状态曾作约定。

　　6、《退楼表》（同原告证据5），以证明被告已按房屋现状予以退楼，原告亦予同意收楼。

　　上述证据5、6以证明被告按原告要求以房屋现状予以退楼，原告对此表示认可并予收楼，由此，被告在交还房屋一节中并无违约情节，原告要求被告支付装修恢复费用缺乏合同依据。

　　7、SL2-10a商铺现状照片2张，以证明所涉商铺已由原告交付他方用以经营“Samsonite”品牌,故被告不应支付原告诉请之空置期间租赁费用。

　　8、2010年6月17日被告《某广场开业配合事宜》函件附（2012）成证内经字第X号《公证书》、2010年6月28日被告《漏水说明和起租申请》函件及2010年6月29日被告《SL2-09和SL2-10a商铺漏水事宜》函件并附（2012）成证内经字第XX号《公证书》（内附照片）、2010年6月25日被告《某广场店铺漏雨事件及漏雨照片》邮件附（2012）成证内经字第XXX号《公证书》，以证明原告交付商铺存在漏水、环行通道封闭等问题，且商场未能形成良好营业环境，导致被告商铺装修及开业均延期。

　　9、《补充协议》（同原告证据3），以证明原、被告协议将装修期及开业日期均予调整。

　　上述证据8.9以证明原告交付商铺存在质量问题，且商场不具良好营业氛围，由此，原、被告经协商将装修期由2010年4月28日延长至2010年7月12日，该延长之装修期系因原告违约而致。

　　10、秦某名片，以证明被告系由原告副总经理秦某介绍后承租商铺，并非经案外人招商而承租，由此，被告不应承担原告诉请之招商佣金。

　　11、2011年10月付款凭证，以证明被告已向原告支付2011年10月1日至10月31日期间之租金。

　　被告针对反诉提供以下证据：

　　1、被告致原告解约函件3份（同被告本诉证据4），证明内容同被告本诉证据4。

　　2、《退楼表》（同被告本诉证据6），以证明被告已向原告退还商铺。

　　3、租赁保证金及商品质量保证金收据，以证明被告实际向原告支付租赁保证金人民币154,042.50元及商品质量保证金人民币50,000元。

　　4、2011年10月付款凭证（同被告本诉证据12），以证明被告已向原告支付2011年10月1日至10月31日期间之租金、物业管理费、推广费及电费。

　　5、2011年11月付款凭证，以证明被告向原告多付2011年11月1日至11月30日期间之租金人民币46,172.50元、推广费人民币690元、物业管理费人民币5,175元及电费人民币3,475.07元，共计人民币55,512.57元。

　　6、2011年12月12日《准予注销登记通知书》，以证明被告于该日依法注销下属之成都某实业有限公司上海第四分公司（下称某四分公司）。

　　7、资产明细表，以证明被告在SL2-10a商铺内放置液晶电视和DVD等资产。

　　8、2011年12月2日被告致原告《要求退还SL2-09和SL2-10a商铺相关费用事宜》函件，以证明被告曾书面要求原告退还预交之租赁保证金、商品质量保证金及相关固定资产。

　　原告上海某房地产有限公司针对反诉述称：原、被告所签《租赁合同》因被告擅自解约而提前解除，在此情形下，原告据合同约定可不予退还保证金。至于被告所称多付2011年11月租赁费用，鉴于其中电费人民币3,475.07元实际发生于2011年10月10日之前，故该电费不属被告多付费用，至于其他多付之2011年11月租赁费用，因被告尚有多项欠费，故应予抵扣欠费后再予结算。至于被告所称物品，已均由被告实际取回。

　　原告对被告本诉证据1、2形式真实性予以确认，但称某广场系大型商场，租户系陆续开业，而开幕报道仅系针对举办开幕典礼，诸多租户在开幕报道所称正式开幕日期2010年10月22日之前既已实际开业。对被告本诉证据3因系被告内部材料，故对其真实性无法确认。对被告本诉证据4形式真实性没有异议，但称此系被告单方面之意思表示。对被告本诉证据5、6形式真实性均予确认，但称此仅可证明原告收回商铺时之房屋现状，并不表示原告认可被告以现状还房既已完全履行返还房屋义务。对被告本诉证据7形式真实性予以确认，并称原告系为减少损失而将商铺再行出租，另签租约时间为2012年1月11日，租金起计日期为2012年3月16日。对被告本诉证据8-11形式真实性均无异议。对被告本诉证据8称此公证内容仅可证明被告人员电脑中存在此类网页内容，但无法证明所涉邮件确实曾予收发。对被告本诉证据9质证意见同原告证据3举证意见。对被告本诉证据10称据此不足以证明被告系经秦某介绍而予承租商铺且无须支付招商佣金。对被告本诉证据11举证意见予以认可。

　　原告对被告反诉证据形式真实性均予确认。对被告反诉证据1、2质证意见同对被告本诉证据4、6质证意见。对被告反诉证据3、4证明内容予以认可。对被告反诉证据5称电费人民币3,475.07元系发生于2011年10月10日之前。对被告反诉证据6、8举证意见没有异议。对被告反诉证据7因系被告内部文件，故内容真实性不予认可，并称据此无法证明被告实际拥有所述资产。

　　原告针对反诉未向本院提交证据。

　　本院对原、被告提供证据依法认证如下：

　　对原告提供证据形式真实性依法均予确认。据原告证据1-3依法认定原、被告就系争商铺签订租约，对租赁双方权利、义务作出约定，租赁期间，承租方、租赁期限及装修免租期曾作调整。据原告证据4、5依法认定被告曾于2011年9月29日向原告发出书面解约通知，之后被告于2011年10月31日办理退楼手续。据原告证据6-9依法认定原告曾签约委托某公司对系争商铺恢复毛坯状态，就此，签约双方进行相关报价确认程序。据原告证据10-12依法认定被告曾委托案外人进行招商，被告并为此支付招商佣金，另在相关客户登记资料中，案外人将被告作为客户进行登记备案。据原告证据13、14依法认定原、被告就被告是否确认退租事宜曾进行函件交涉。

　　对被告提供本诉证据形式真实性依法均予确认。据被告本诉证据1依法认定某广场在2010年6月期间尚有部分商铺未能装修完毕，部分通道未能做到完全畅通。对被告本诉证据2认为开幕报道中所称开幕时间应当并不限制租户在该日期之前即予开业。对被告本诉证据3认为相关经营状况尚须其他经营资料等予以进一步印证方可采信。据被告本诉证据4依法认定被告曾多次提出解约要求。对被告本诉证据5认为原、被告对房屋返还状态约定内容应当综合合同条款、附件内容、特别约定等多种因素后再予依法确定。据被告本诉证据6依法认定被告实际按房屋现状返还原告系争商铺。据被告本诉证据7依法认定在被告迁离系争商铺之后，原告于2012年1月11日将系争商铺另行签约出租，租金起计时间为2012年3月16日。据被告本诉证据8依法认定在被告进行装修期间，系争商铺曾发生漏水现象。对被告本诉证据9举证意见依法予以确认。对被告本诉证据10认为仅凭秦某名片不足以证明被告并非通过他方招商而予承租系争商铺。对被告本诉证据11举证意见依法予以确认。

　　对被告提供反诉证据形式真实性依法均予确认。对被告反诉证据1、2认证意见同被告本诉证据4、6之认证意见。对被告反诉证据3、4举证意见依法予以确认。据被告反诉证据5依法认定被告实际向原告多付2011年11月期间租金人民币46,172.50元、推广费人民币690元及物业管理费人民币5,175元，而被告于该期间所付电费人民币3,475.07元实际系被告承租期间发生之电费。对被告反诉证据6、8举证意见依法予以确认。对被告反诉证据7认为即使被告固定资产包括被告反诉要求原告返还之物品，但所涉物品的扣留抑或返还情节仍应由其他相关证据加以印证。

　　经审理查明：原告系上海市淮海中路X号房屋权利人。2010年1月7日，原、被告签订《租赁合同》一份，原告将名下位于上海市淮海中路X号某广场商场南座二层SL2-10a室房屋出租予被告使用。合同约定（1）被告须全年维持系争房屋正常营业，即上午10时至下午10时（合同9-30）；（2）被告应至少于合同终止日前2日停止营业并开始对房屋根据原告对装修恢复状况要求之决定，即全部恢复至毛坯状态或部分恢复原状、部分保留现状，以进行恢复工程（合同9-35）；（3）被告交还房屋时须将房屋恢复至提供予被告时之状况，或根据原告要求，维持合同期满或提前终止当日之全部或部分现状（合同12-7-1）；（4）因渗水而对被告造成任何经济损失，除非该事故及损失系因原告严重疏忽或严重违反合同所致，被告承诺原告无须对被告负责（合同15-1-5）；（5）如被告存在根本违约行为且已构成解约事由，原告有权终止合同并要求被告交还房屋，合同自原告将终止合同通知书送达被告之日起即行终止，在此情形下及被告提前解约时，原告有权没收被告缴付之全部保证金，被告在房屋内之装修、装潢均无偿归原告所有，被告并应付清合同项下一切应付款项，其中包括补付已享用之装修期租金（合同16-2及16-4）；（6）被告未经原告事先书面同意而擅自停止营业，原告可就被告不营业或非正常营业期间，每日收取相当于2倍日租金之违约金（合同17-2）；（7）未经双方协商一致，被告单方面要求提前终止合同，或因被告违约行为导致原告提前解约，原告可不予退还被告已付保证金，并可追偿a、合同约定租期内，因被告违约而提前解约所形成房屋空置期之租金、物业管理费及推广费损失；b、原告基于被告完全履约而给予被告享有之装修期、免租期之租金损失；c、因被告提前退租及出现合同所述违约事件而致原告其他损失，包括但不限于诉讼费用、保全费用、律师费用等，而不论诉讼程序是否已经开始（合同17-3-1、3、5）；（8）租期自2010年4月28日至2013年4月27日止，暂定交房日为2010年1月28日（合同附件二第二、三部分）；（9）装修期为3个月，自2010年1月28日至2010年4月27日止，装修期内仅免租金（合同附件二第四部分）；（10）被告承租房屋用于“ALEXANDRE DE PARIS”品牌下商品经营（合同附件二第五部分）；（11）按先付后用、按月支付原则，被告于每月首5日内支付当月租金及物业管理费，租金计算方式分保底租金及提成租金，前2年月保底租金为人民币46,172.50元，租期内月物业管理费为人民币5,175元，另原告负责物业之整体推广，被告则须按月支付推广费人民币690元（合同附件五第一、二、三部分）；（12）被告于签约时支付房屋租赁保证金人民币154,042.50元及商品质量保证金人民币50,000元（合同附件五第四部分）；（13）被告承诺开业日期不晚于2010年4月28日，如因被告原因迟延开业，原告可按迟延天数按日收取双倍日租金（合同附件九特别条款1）；（14）在不影响合同项下原告其他权利前提下，如于合同终止或提前终止后3个月内，原告未接获任何第三方有关被告在该房屋销售商品或提供服务之投诉、权利主张或索赔要求，则原告须将商品质量保证金或其余额无息退还予被告（合同11-4-3）；（15）在被告清偿合同项下全部应付款项，且交还房屋、办妥经营证照之注销、转移、变更地址手续等后30日内，原告将租赁保证金无息返还予被告（合同5-6）；（16）被告理解合同部分条款可能增加己方义务或限制己方某些法定权利或原告某些义务，被告对所涉条款全部予以接受，且不予提出任何抗辩（合同附件十确认书）。签约后，被告按约缴付租赁保证金人民币154,042.50元及质量保证金人民币50,000元，原、被告履行各自合同义务。2010年4月28日，被告未能按期开业。2010年5月5日，被告下属某四分公司依法注册成立，营业场所登记为上海市淮海中路X号某广场商场南座二层SL2-09、SL2-10a室，营业执照中未记载注册资金。2010年6月25日，原、被告及某四分公司签订《更名协议书》一份，约定原、被告所签《租赁合同》承租方自2010年4月28日变更为某四分公司，合同项下承租方之权利、义务均由某四分公司承继，被告则对某四分公司合同义务承担连带担保责任。2010年6月，被告就施工延期、迟延开业及房屋渗水等事宜与原告进行沟通。2010年7月23日，原、被告签订《补充协议》一份，约定装修免租期调整为2010年1月28日至2010年7月12日，租期调整为2010年7月13日至2013年7月12日，被告对外开业日期调整为2010年7月13日。2011年9月29日，被告致函原告以商场未能形成良好购物环境、商场部分装修状况影响店铺形象及客人到店率、店铺天花板曾有渗水导致被告损失为由，要求于2011年10月中旬提前解除合同。2011年10月14日，被告再次致函原告，称被告于2011年10月31日将系争房屋交还原告，要求原告安排店铺交接事宜。2011年10月18日，原告函复被告，要求被告对是否退租予以确认，但函件中对被告退租所须承担之合同责任未予明确。2011年10月25日，被告再次函告原告明确于2011年10月31日前返还商铺，并要求原告安排商铺交接事宜。2011年10月31日，被告办理退楼手续，原告在《退楼表》中确认被告按现状退楼，且设备完好。之后，被告实际支付截至2011年11月30日止之租金、物业管理费及推广费，并支付截至2011年10月10日止之电费。2011年12月2日，被告致函原告要求退还被告之前所付保证金，并返还留于店铺内之资产。原告收函后未予退款。现原告称被告解约行为系擅自解约之违约行为，并以此为由于2012年2月27日起诉来院，要求被告（1）承担系争房屋恢复原状费用人民币10,492元；（2）承担以6个月计之房屋闲置期间租金、物业管理费及推广费损失人民币312,225元；（3）承担之前已由被告享有之5.5个月装修免租期租金损失人民币253,948.75元；（4）承担招商佣金损失人民币71,375.50元；（5）就2011年10月8日至10月31日计24日停止营业期间偿付违约金人民币36,937.90元。对此，被告则提起反诉，要求原告（1）退还房屋租赁保证金人民币154,042.50元并偿付2012年1月13日至判决生效之日止之利息损失；（2）退还商品质量保证金人民币50,000元并偿付2012年2月1日至判决生效之日止之利息损失；（3）退还被告多付之2011年11月期间租赁费用人民币55,512.57元（包括租金人民币46,172.50元、推广费人民币690元、物业管理费人民币5,175元及电费人民币3,475.07元）并偿付2012年2月27日至判决生效之日止之利息损失。

　　另查明：2012年1月11日，原告将系争房屋另行出租予他方。2011年12月12日，某四分公司依法注销登记。

　　再查明：2008年4月14日，原告与案外人某某公司签订《招商代理协议》，原告委托某某公司为某广场商铺介绍租户，原告并为此支付某某公司招商佣金。2011年12月8日，原告与案外人某公司签订《协议书》，原告委托某公司对系争房屋拆除装修工程进行施工，原告并为此支付工程款。

　　审理中，原告称就被告营业报表一节，原告一般据POS机记录进行核查，之后由被告于次月提交月报表。

　　本院认为：原、被告所签《租赁合同》系双方据真实意思表示依法签订，具有法律效力，原、被告作为签约方均应恪守合同约定之义务。履约过程中，承租方虽由被告变更为某四分公司，但因某四分公司不具企业法人资格，故即使并无被告对某四分公司合同义务承担连带担保责任之约定，某四分公司之对外民事责任依法亦由被告予以承担。针对原告提起之本诉请求，对于恢复原状费用承担一项，因合同中约定被告应按原告指定之房屋状况予以退还房屋，而合同中并未将该状况限定为恢复原状，况且原告于2011年10月31日确认被告按房屋现状且设备完好情形下退楼时，原告亦未注明或告知被告须按毛坯状态返还房屋，鉴此，被告对系争房屋并不负有恢复毛坯状态之义务，本院对原告该项恢复费用诉请依法予以驳回。对于原告诉请之房屋闲置期间租赁费用损失及装修免租期期间租金损失，合同中针对此类损失之主要条款为合同16-4及合同17-3约定，合同16-4适用前提包括原告行使合同解除权及被告提前解约情形，而合同17-3项下各项违约责任承担前提为（1）未经双方协商一致，被告单方面要求提前终止合同；（2）因被告违约导致原告提前解约。现原告诉请依据为合同17-3-1及合同17-3-3约定内容。结合本案《租赁合同》实际解除情形，系被告书面告知要求提前解约，原告回函要求被告确认是否退租，被告复函要求原告安排房屋交接事宜，之后，原、被告于2011年10月31日办理房屋交接手续。分析该解约过程，被告先行提出解约，但被告提起之解约理由并不构成法律规定或合同约定之解约事由，故被告提出解约时并未取得合同解除权，其解约行为确属擅自解约之违约行为。而对于被告该违约解约行为，因合同17-3中对违约责任承担前提已作明确约定，原告如须要求被告承担该条款项下违约责任，则应证明原告对被告提出之解约要求未予接受，或虽予接受但同时亦向被告声明须承担之违约责任，从而证明原告该接受行为并非之后协商一致之结果。根据本案显示之原告要求被告确认是否退租之函件及《退楼表》，原告在接受被告退租请求时并未向被告申明退租后须承担之违约责任，鉴此，被告退租行为在之后通过与原告之沟通协商，最终已得到原告之认可。换言之，在办理正式房屋交接且原告未予特别告知违约责任情形下，如仅以原告被迫接受或减少损失为由，而认为原告该未作特别申明之接受行为亦属“未经双方协商一致”情形，则合同17-3中对合同解除情形所作限定势必毫无意义。综上，由于本案中退租系经原、被告协商一致之情形，故本院对原告要求据合同17-3约定承担房屋闲置期间租赁费用损失及装修免租期期间租金损失之诉请，依法予以驳回。至于承担后果一致但对被告提前解约之适用前提未作明确限定之合同16-4约定，因所涉合同16-4及合同17-3均系由原告提供之格式条款，但约定内容存在矛盾，在发生理解争议时，所涉格式条款应当作出不利于提供格式条款一方之解释，故对于原告诉请之房屋闲置期间及被告实际享有装修免租期期间相关损失承担问题，仍仅可依据合同17-3内容予以依法认定。但鉴于被告退租行为确系违约行为，原告仍可就退租后至原告另行出租期间之房屋实际空置时段要求被告偿付该时段之租金损失。对于原告诉请之招商佣金费用，因合同中对招商佣金承担一节未作明确约定，而原告依据之合同17-3-5约定内容，其适用前提亦系合同17-3中所限定之解约情形，而本案解约情形无法适用该合同约定内容，故本院对原告诉请之招商佣金亦依法予以驳回。对于原告诉请之停止营业违约金，因原、被告之间并未每日交接营业报表，原告现并无充足证据可证明被告在原告所称时段内确已停止营业，由此，本院对原告该项停止营业违约金诉请依法亦予驳回。针对被告反诉请求，对于被告诉请之保证金，因本案解约情形均不属合同17-3约定可予没收保证金之解约情形，故原告应予返还，但返还时间应当根据合同5-6及11-4-3所作约定。对于被告要求返还之2011年11月各项租赁费用，因电费人民币3,475.07元实际发生于被告承租期间，不属被告多付之费用，故原告对除该项费用外之被告诉请费用应予返还。对于被告就返还费用所诉请之利息损失，鉴于原、被告就违约情节及费用结算尚存在争议，故本院对被告利息损失诉请依法予以驳回。对于被告诉请之物品，因被告就物品被原告扣留一节未能提供证据加以证明，且被告该项诉请内容亦不明确，所涉物品并未具体明确品牌、型号等限定商品信息，故本院对被告该项反诉请求依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款、《中华人民共和国公司法》第十三条第一款之规定，判决如下：

　　一、被告成都某实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海某房地产有限公司房屋空置损失人民币108,728.79元（自2011年11月1日起至2012年1月11日止、每月按人民币46,172.50元计算）；

　　二、驳回原告上海某房地产有限公司的其他本诉请求；

　　三、原告上海某房地产有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告成都某实业有限公司2011年11月租金人民币46,172.50元、物业管理费人民币5,175元及推广费人民币690元共计人民币52,037.50元；

　　四、原告上海某房地产有限公司于上述第一、三项履行完毕同时，退还被告成都某实业有限公司租赁保证金人民币154,042.50元及商品质量保证金人民币50,000元；

　　五、驳回被告成都某实业有限公司的其他反诉请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本诉案件受理费人民币10,649.79元，适用简易程序减半收取为人民币5,324.90元，原告上海某房地产有限公司负担人民币4,087.61元，被告成都某实业有限公司负担人民币1,237.29元，本院退还原告上海某房地产有限公司人民币5,324.89元。反诉案件受理费人民币2,597元，反诉原告成都某实业有限公司负担人民币26元，反诉被告上海某房地产有限公司负担人民币2,571元。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。